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買房選對城市很重要 一類城市房價上漲快
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      2年前,當全國主要城市房價正醞釀新一輪迅猛上漲的時候,在廣州天河一家金融企業(yè)工作的黃先生也匆忙入市,在緊鄰廣州的老家佛山市南海區(qū)買了一套三居室的新房。
現(xiàn)在黃先生對自己當時的選擇頗為后悔,因為2年過去,當廣州市區(qū)的房價大多漲了三成后,佛山的房子卻幾乎未動。“相比兩年前,這錢還不如存余額寶。”黃先生說,即便是廣佛同城化已推進了五六年,但廣佛之間的房價仍有巨大鴻溝,例如在廣佛交界處,相隔一兩公里,廣州的樓盤房價是佛山的2倍以上。
    這種差距的背后,本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市行政等級的不同?!兜谝回斀?jīng)日報》通過對珠三角、閩三角、蘇滬地區(qū)、京津唐地區(qū)主要城市的研究發(fā)現(xiàn),在一個經(jīng)濟區(qū)域內(nèi),行政等級越高的城市,其服務業(yè)占比也會越高,相應的房價也越高。與之相反,該區(qū)域范圍內(nèi)以傳統(tǒng)制造業(yè)為主的城市,房價會比服務業(yè)為主的城市低不少。
     三產(chǎn)占比高,房價就高
    一般而言,經(jīng)濟發(fā)達的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機會對流動人口形成了強大的吸引力,大量的流動人員到大城市后,融入大城市的愿望十分強烈,這也使得大城市“磁場效應”明顯。
     有媒體對2013中國公共財政收入最高的50個城市對城市的人口吸引力進行排名。其中上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首;首都北京排名第二,人口凈流入數(shù)為771.8萬。深圳排在第三,人口凈流入數(shù)為755.59萬。
     按照統(tǒng)計,中國人口凈流入超過100萬的城市共有22個。目前中國房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市里面。
     不過,人口凈流入雖然重要,但并非影響房價的唯一要素。例如,東莞人口凈流入位居全國第四,為643萬,是戶籍人口的3.46倍;佛山人口凈流入位居全國第八,為348萬,與戶籍人口基本相當。但這兩個城市的房價均未過萬,與區(qū)域內(nèi)的兩個中心城市廣州和深圳均有較大的差距。
    同樣的情況也出現(xiàn)在閩南和蘇南。以泉廈為例,改革開放后憑借民營輕工業(yè)的蓬勃興起,泉州的人口凈流入達到136萬,泉州的經(jīng)濟總量高居福建第一,但至今泉州的房價也就相當于廈門的1/3多一點。
    這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。例如,在珠三角地區(qū),廣州第三產(chǎn)業(yè)占比64.6%,服務業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為70.6%。深圳三產(chǎn)占比56.5%,東莞三產(chǎn)占比53.8%,佛山占比為36.1%,中山為42%。
    在閩南,廈門三產(chǎn)占比達51.6%,泉州僅為34.9%。在長三角,南京和上海三產(chǎn)占比分別為54.4%和62.2%,而蘇錫常則分別為45.7%、46%、45.2%。在京津唐地區(qū),北京三產(chǎn)占比高達76.9%,天津只有48.1%,重工業(yè)城市唐山則只有32.1%。
    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進對《第一財經(jīng)日報》說,服務業(yè)強的城市,往往是因為傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷,整個城市的發(fā)展實力在提升,產(chǎn)業(yè)品質(zhì)在提升。“新的產(chǎn)業(yè)會對相應的地產(chǎn)市場產(chǎn)生新需求。服務業(yè)發(fā)達的背后,往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達以及商圈繁榮的一面,此類物業(yè)對于房價的帶動作用很高。”
     其次,服務業(yè)背后也是引起城市消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的內(nèi)容。尤其是包括咨詢、會計、奢侈品商業(yè)等行業(yè)的進入,提高了城市的消費結(jié)構(gòu),推動了物價和房價的上漲。第三,服務業(yè)強的城市,就業(yè)接納能力強,人口導入快,自然會引起房價的上漲。
    廈門市政協(xié)常委、集美大學房地產(chǎn)研究所所長李友華教授對本報稱,隨著城市的發(fā)展,中心城市的制造業(yè)不斷向郊區(qū)和周圍城市轉(zhuǎn)移,大城市中心城區(qū)逐漸以服務業(yè)為主。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定了收入水平,而收入水平又影響了房價走勢。
    李友華分析說,像佛山、泉州等以勞動密集型制造業(yè)為主的城市,雖然外來人口也很多,但由于收入比較低、流動性比較強,因此并沒有轉(zhuǎn)化為有效的購買力。相比之下,以服務業(yè)為主的城市,聚集的高端人才更多,收入比較高,穩(wěn)定性好,他們留下來落戶的機會、能力和愿望也要強很多。
    中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說,二產(chǎn)和三產(chǎn)的財富集中度不同,以二產(chǎn)為主的城市,缺乏白領階層,而以外來進城務工人員為主,雖然外來人口很多,但形不成有效置業(yè),包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的服務業(yè)難以發(fā)展。
    而像北方一些重化工業(yè)為主的制造業(yè)大市,由于其制造業(yè)主要是大型央企、國企,工業(yè)化進程較早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚戶區(qū)改造,這也拉低了房價。
    吸附效應
    產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后,對應的是這個城市的行政等級,在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。
    例如,在珠三角,廣州和深圳是副省級城市,而其他城市只是普通地級市,整個廣東省最好的教育、醫(yī)療等公共服務資源大多集中在廣深。因此廣佛交界處距離一兩公里房價卻相差一倍的背后,正由于廣州和佛山兩座城市的資源不同。
    在閩南,廈門是福建唯一的副省級城市,其城市建設、教育、對外交通等公共服務均在福建首屈一指,而旁邊的泉州只是普通地級市,城市建設與廈門有不小距離。
    在長三角也是如此,上海作為直轄市,是整個長三角的龍頭;南京則是副省級省會城市,其所擁有的公共資源均非蘇錫常三個地級市所能企及。
    “產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級是緊密相關的。”嚴躍進說,行政級別高的城市,會帶來更優(yōu)質(zhì)的資源導入,對于產(chǎn)業(yè)導入、城市規(guī)劃方面都會更有優(yōu)勢。“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后,也是各類收入、城市顯性和隱性福利的表現(xiàn),此類福利多,自然會增強城市的競爭力,相應的資源價格自然會上升。”
    另一方面,由于行政級別高,中心地位突出,這些三產(chǎn)占比較高的中心城市對周圍也形成了較強的吸附能力。
    以閩南的泉廈為例,改革開放后泉州以紡織鞋帽為主的民營經(jīng)濟蓬勃興起,在不少企業(yè)做大到一定程度之后,為了吸引研發(fā)營銷等方面的中高端人才,這些大企業(yè)將公司研發(fā)營銷總部搬到了城市環(huán)境更好的廈門,從而帶走了包括稅收在內(nèi)的不少資源。曾經(jīng)有泉州市領導對此憤憤不平。
    “這是沒有辦法的事情,你不這么做,要讓人家高端人才來我們這里,他們肯定會猶豫。但到廈門的話,招攬人才就方便很多。”泉州晉江一位企業(yè)家告訴本報記者。
    這也正是以服務業(yè)為主的中心城市對周圍的吸附作用。表現(xiàn)在樓市上,在民營經(jīng)濟發(fā)達的泉州,經(jīng)商群體十分龐大,很多人選擇到城市建設、公共服務等資源更好的廈門置業(yè)。
    同樣的情況也出現(xiàn)在珠三角和長三角。例如東莞、佛山、中山等地的經(jīng)濟十分發(fā)達,民間財富雄厚,但這些地方的中高端購買力還是主要流向了廣深兩個以服務業(yè)為主的副省級城市。
    張大偉稱,決定未來城市房價走勢最重要的兩個因素是三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務。行政級別高的城市,擁有的公共資源更多,很容易吸附周圍城市的資源,因此像南京,GDP總量不如蘇州、無錫,廈門GDP總量不如泉州,但南京、廈門的房價卻更高。




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